(realtytimes) – Khi bạn vay một món thế chấp, có hai con số phản ánh phí tổn của món vay: lãi suất thế chấp và tỉ lệ bách phân hàng năm (Annual Percentage Rate hay APR). Mặc dù cả hai đều mô tả số tiền mà bạn sẽ trả, chúng không giống nhau.
– Lãi suất thế chấp là phí tổn của món vay chính, luôn luôn được diễn tả như một tỉ lệ bách phân.
– APR là một sự đo lường rộng lớn hơn. Nó gồm lãi suất thế chấp cộng với các phí tổn như lệ phí của nhà môi giới và vài phí tổn hoàn tất khác, cũng được diễn tả như một tỉ lệ bách phân.
Tỉ lệ bách phân hàng năm là một công cụ mà người tiêu thụ có thể sử dụng để so sánh phí tổn của nhà cho vay này so với một nhà cho vay khác. Trong khi lãi suất chính thức trên một món thế chấp, là tỉ lệ được sử dụng để tính toán số tiền thanh toán hàng tháng, chắc chắn có tính cách quan trọng, cũng quan trọng không kém là tỉ lệ bách phân hàng năm. Tiếc thay, đó là một con số gây hiểu lầm cho nhiều người, ngay cả những cá nhân viên chức cho vay cũng gặp khó khăn trong việc giải thích APR là gì.
Tỉ lệ bách phân hàng năm được trưng bày nổi bật với bản ước tính phí tổn của một nhà cho vay, nổi bật đến độ những người tiêu thụ thoạt đầu duyệt xét những tiết lộ của món vay nghĩ rằng APR đúng là lãi suất thế chấp. Nếu viên chức cho vay không giải thích một cách rõ ràng APR là gì ngay từ đầu, sự hàm hồ có thể ăn sâu và điều đó cũng rất có thể làm cho người tiêu thụ nghĩ rằng đó là một chiến lược nhử mồi và thay thế (bait and switch).
Nếu một người nhận được một bản nêu giá lãi suất, chẳng hạn 3.00% và sau khi những tiết lộ được cung cấp cho người tiêu thụ, APR có thể là 3.15%. Chính lãi suất chính thức là yếu tố quyết định khoản thanh toán hàng tháng, cùng với điều kiện vay tiền và số tiền vay. APR được thiết kế để người tiêu thụ dễ dàng so sánh những đề nghị của nhà cho vay này so với nhà cho vay khác.
Tuy nhiên APR đôi khi làm người ta hiểu lầm nhiều hơn là giải thích. Nói một cách giản dị, APR là phí tổn vay tiền được diễn tả như một tỉ lệ hàng năm. Được sử dụng một cách thích hợp, người tiêu thụ có thể so sánh một cách đúng đắn. Một nhà cho vay với các phí tổn cho vay cao hơn sẽ cho thấy một sự chênh lệch lớn hơn giữa lãi suất chính thức và APR. Chẳng hạn, cả ba nhà cho vay đều cho thấy một lãi suất chính thức là 3.00%. Nhà cho vay A cho thấy một APR là 3.10%. Nhà cho vay B là 3.15%, và nhà cho vay C là 3.19%. Trong thí dụ này, nhà cho vay A có vẻ như có đề nghị tốt hơn so với hai nhà cho vay kia bởi vì sai biệt giữa lãi suất chính thức và APR tương đối nhỏ so với các nhà cho vay B và C.
APR bao gồm các lệ phí cho vay khác, nhưng APR cũng có thể thay đổi tùy theo món vay được đóng vào ngày nào trong tháng. Vậy là sao? APR cũng bao gồm tiền lời được trả trước. Tiền lời trả trước là số tiền mỗi ngày tính từ ngày món vay hoàn tất cho tới ngày đầu của của tháng kế tiếp. Nếu món vay được hoàn tất vào ngày 20 trong tháng, điều đó có nghĩa còn phải trả trước 10 ngày tiền lời. Các nhà cho vay sẽ thu số tiền này cùng với các lệ phí vay tiền khác tại bàn dàn xếp chung cuộc.
Nếu món vay đóng vào ngày thứ 30 trong tháng, sẽ chỉ còn phải trả trước một ngày tiền lời. Đây chính yếu là kỳ thanh toán thế chấp đầu tiên. Tiền lời đối với những món vay thế chấp được tính toán để trả sau. Điều đó trái ngược với tiền thuê nhà. Một kỳ thanh toán tiền thuê được thực hiện để trả tiền thuê cho tháng sau, trong khi một kỳ thanh toán tiền thế chấp tính toán tiền lời được tích lũy từ tháng trước đó.
Kỳ thanh toán tiền thế chấp vào ngày đầu trong tháng là để thanh toán tiền lời được tích lũy từ tháng trước. Đóng hồ sơ vào ngày cuối cùng trong tháng sẽ giúp APR thấp hơn vì chỉ phải trả một ngày tiền lời.
Khi so sánh những nhà cho vay, phí tổn hoàn tất cũng quan trọng như lãi suất. Một nhà cho vay có thể đề nghị một lãi suất cố định 30 năm là 3.00% và $1,000 lệ phí. Một nhà cho vay khác cũng có thể đề nghị một lãi suất cố định 30 năm là 3.00% nhưng với $5,000 lệ phí. Trong trường hợp này, rõ ràng nhà cho vay nào nêu giá tốt hơn.
Đừng để cho viên chức cho vay nói với bạn rằng APR không quan trọng. Và đối với khoản thanh toán hàng tháng, điều đó đúng. Điều quan trọng là bạn phải có một cái nhìn thoáng qua về các lệ phí của nhà cho vay cùng với lãi suất chính thức. APR làm đúng như vậy. (N.N) [kn]